La conciergerie peut-elle demander une commission si elle trouve l'acheteur ?
Mise en relation ou intermédiation immobilière : ce qui distingue une commission due d'une facture abusive.
Mis à jour le 8 août 2026 · recensement relevé le 5 août 2026
Oui, mais seulement si cela a été écrit avant la vente et si le rôle réel correspond à ce qui est facturé. Une simple mise en relation, prévue à l'avance, peut justifier une rémunération modeste. Négocier le prix, rédiger un compromis ou représenter une partie relève de l'intermédiation immobilière, un métier réglementé qui exige une carte professionnelle. Sans cette carte, aucune commission de vente n'est légalement due.
Que change la différence entre mise en relation et intermédiation immobilière ?
Une conciergerie gère un logement en courte durée. Vendre ce logement est une tout autre affaire. Si elle se contente de signaler au propriétaire qu'un visiteur a manifesté l'envie d'acheter, elle fait de la mise en relation : elle transmet une information, rien de plus. Si elle discute le prix, prépare une offre ou rédige un compromis de vente, elle entre dans l'intermédiation immobilière, une activité à part, réservée à une profession précise.
Le test le plus simple tient en une question : qui parle à l'acheteur après la mise en contact ? Si c'est le propriétaire seul qui négocie, accepte une offre et signe, la conciergerie reste un simple apporteur de contact. Si c'est elle qui mène la discussion et rédige les documents qui engagent les deux parties, elle exerce un métier réglementé, même sans s'en présenter sous ce nom.
Qu'est-ce que la loi marocaine impose à qui pratique l'intermédiation immobilière ?
Au Maroc, la profession d'agent immobilier est réglementée par une loi spécifique. Elle impose une carte professionnelle délivrée après inscription, une assurance professionnelle ou une garantie financière pour les fonds reçus pour le compte d'autrui, et un local déclaré pour l'activité. Ces obligations existent parce que l'intermédiaire manipule des sommes importantes entre deux parties qui ne se connaissent pas.
Une conciergerie inscrite pour la gestion locative n'a pas automatiquement cette carte. Si elle facture une commission de vente sans la détenir, elle exerce une activité qu'elle n'est pas autorisée à exercer. Un tribunal n'a alors aucune raison de faire payer cette commission, même si l'acheteur a bien été trouvé grâce à elle.
Une rémunération pour une simple mise en relation reste-t-elle possible ?
Oui, dans un cadre précis. Si la conciergerie se limite à informer le propriétaire qu'une personne est intéressée, sans négocier ni rédiger, le service rendu est modeste mais réel. Il peut être rémunéré comme un service ordinaire, à condition que les deux parties l'aient accepté par écrit avant le contact, avec un montant fixé d'avance.
Ce qui ne fonctionne pas, c'est la réclamation après coup. Une conciergerie qui n'a jamais parlé de rémunération avant la vente ne peut pas, une fois la transaction conclue, présenter une facture en expliquant qu'elle est à l'origine du contact. Le silence préalable ne crée aucune dette, même si son rôle est incontestable.
Tableau à faire défiler horizontalement.
| Situation | Rôle réel de la conciergerie | Ce qui peut être dû | Condition pour que ce soit dû |
|---|---|---|---|
| Elle signale qu'un visiteur veut acheter, sans aller plus loin | Mise en relation simple | Rien, sauf accord contraire | Rien n'est dû sans écrit préalable |
| Elle informe le propriétaire d'un montant fixé avant tout contact | Mise en relation rémunérée | Une rémunération modeste convenue à l'avance | Écrit signé avant la mise en contact |
| Elle négocie le prix de vente avec l'acheteur | Intermédiation immobilière | Une commission de vente | Carte professionnelle d'agent immobilier détenue |
| Elle rédige ou fait signer un compromis de vente | Intermédiation immobilière | Une commission de vente | Carte professionnelle et garantie financière en règle |
| Elle organise les visites et répond aux questions sur le bien sans négocier le prix | Zone intermédiaire, à clarifier dans le mandat | Dépend de ce qui a été écrit | Clause explicite dans le mandat de gestion |
| Rien n'a jamais été écrit avant la rencontre avec l'acheteur | Aucun cadre défini | Aucune commission exigible | Le silence ne fait naître aucune obligation |
Que faut-il écrire avant qu'un acheteur ne se présente ?
Le bon moment pour fixer les règles, c'est avant qu'un acheteur existe, pas après. Le mandat de gestion, ou un avenant signé avec la conciergerie, peut préciser son rôle si la question d'une vente se pose un jour : simple relais d'information, ou participation plus active, et dans ce cas seulement si elle détient la carte requise.
- Le rôle exact prévu si un visiteur manifeste l'envie d'acheter : informer seulement, ou participer activement à la vente
- L'absence de commission automatique tant qu'aucun accord écrit n'a été signé avant le contact
- Le document à demander si une commission de vente est proposée malgré tout : la carte professionnelle d'agent immobilier
- Le moment de la signature de cet accord, qui doit précéder toute discussion avec l'acheteur, jamais la suivre
Que faire si la conciergerie réclame une commission non prévue ?
La première étape est de demander l'écrit antérieur à la vente qui fonde la demande. S'il n'existe pas, la réclamation n'a pas de base. Si la conciergerie affirme avoir négocié ou rédigé des documents pour la vente, demandez sa carte professionnelle d'agent immobilier. Sans cette carte, son rôle ne peut pas être facturé comme une intermédiation immobilière.
Refuser par écrit, en expliquant précisément pourquoi, absence d'accord préalable ou absence de carte professionnelle, protège mieux qu'un simple refus oral. Avant de signer quoi que ce soit qui ressemblerait à une reconnaissance de dette, un notaire peut confirmer si la demande a une base légale. Ce désaccord n'a rien à voir avec les frais de gestion courants.
Où vérifier ces informations
- OMPIC, registre de commerce immatriculation et codes d'activité des entreprises marocaines
- Ministère de l'Économie et des Finances cadre fiscal applicable aux professions réglementées
- Ministère du Tourisme cadre de l'hébergement touristique et de la gestion locative
Questions fréquentes
Un voyageur qui loue le bien peut-il devenir acheteur sans que la conciergerie intervienne ?
Oui. Le propriétaire et le voyageur peuvent négocier directement, sans la conciergerie. Aucune commission n'est alors due, puisqu'elle n'a joué aucun rôle dans la transaction.
La conciergerie peut-elle imposer une commission dans le contrat de gestion initial ?
Elle peut proposer une clause dans le mandat de gestion, mais le propriétaire doit l'accepter avant toute vente. Une clause imposée sans accord clair ne tient pas juridiquement face à une contestation.
Un apporteur d'affaires qui n'est pas agent immobilier peut-il légalement toucher une commission de vente ?
Oui, tant que son rôle reste limité à l'introduction du contact et que la rémunération a été fixée par écrit avant la rencontre. Au-delà, le cadre change.
La carte professionnelle d'agent immobilier se vérifie-t-elle facilement auprès du propriétaire ?
Le propriétaire peut demander à voir ce document avant toute discussion sur une commission liée à la vente. Son absence, ou un refus de la montrer, est déjà un signal qui doit alerter.
Que risque une conciergerie qui facture une commission de vente sans en avoir le droit ?
Elle risque de ne pas pouvoir faire valoir sa créance devant un tribunal, puisque l'activité exercée sans la qualification requise n'ouvre pas droit à rémunération. Le propriétaire peut refuser de payer.
Doit-on préciser cette question dès la signature du mandat de gestion, même si aucune vente n'est prévue ?
Ce n'est pas obligatoire, mais c'est la méthode la plus sûre. Une clause claire, écrite avant qu'une occasion de vente n'apparaisse, évite toute discussion après coup.
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